분석 개요
영상 핵심 주제:
2024년 기준 수도권을 포함한 대한민국 상가 시장이 구조적인 위기에 직면하고 있으며, 공실률 증가와 임대 수익률 하락, 소비 위축이 복합적으로 작용하고 있음.
본문 요약
1. 공실률 급증
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전국 소규모 상가 공실률:
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2023년 3분기 6.5% → 4분기 6.7%
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중대형 상가 공실률:
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2022년 13.1% → 2024년 2분기 13.8% → 4분기 약 14% 추정
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수도권 포함 전국적 현상이며, 특히 도심 외곽 및 지방은 더욱 심각
2. 투자 수익률(캡레이트, Cap Rate) 하락
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집합상가 평균 수익률(연환산):
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전국 약 3.2%, 서울 약 2.5%
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대출금리보다 낮은 수익률 → 운영 부담 증가, 현금흐름 악화
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NOI(Net Operating Income) 하락으로 인해 캡레이트도 하락:
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공실 증가 → 임대 수익 감소 → 수익률 하락 → 부동산 가치 저하
3. 오프라인 소비 침체
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이커머스와 배달 플랫폼 확산: 오프라인 매출 비중 하락
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강남역 등 주요 상권 유동인구 감소
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입지 중요성 감소, 온라인 쇼핑이 입지 개념을 대체
4. 구조적 수요 감소 요인
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인구 감소 + 초고령화:
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2025년부터 고령 인구(65세 이상) 20% 돌파
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젊은 층의 경제 활동 감소 → 상권 활력 저하
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환율 상승 영향:
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환율 1% 상승 시 음식점 수 약 22개 감소
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2019년 대비 환율 30% 이상 상승 → 상가 수요에 부정적 영향
5. 내수 경기 침체와 자영업 위기
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실질 소비 여력 감소
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임차인 확보 어려움 → 폐업 증가
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자영업자들은 “저가 서비스 상권”으로 몰림 → 서비스 품질 저하 → 악순환
6. 상가 공급 과잉 현상
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오피스→F&B 리모델링 트렌드 확산 → 상가 과잉 공급
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건물 가치 향상을 위한 F&B 공간 추가 → 공급 증가 → 공실 증가 유발
결론 및 시사점
1.
단기적 침체가 아닌, 구조적 위기
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소비 트렌드 변화(온라인화), 인구 구조, 경제 여건 등 전방위적 영향
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공실은 단기 회복보다는 장기화 가능성 큼
2.
기존 상권 전략의 한계
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단순 입지 중심 전략 → 온라인·하이브리드 전략 필요
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자산운용·PM 관점에서 임차인 전략 재설계 필요
3.
부동산 투자 판단 기준 변화 요구
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Cap Rate 단순 수치보다 NOI 유지 가능성과 유입 수요 분석이 핵심
•
공실률과 NOI 추적 → 상가 가치 하락 방지 전략 마련 필요
추가내용
1.
자본환원율(Cap Rate): 부동산 수익성을 보여주는 비율
NOI(순영업소득)/부동산 매입가격
[예시] 운영수익(임대료) 연 2,500 / 상가가치 50,000=5%
2025년 최근 집합상가 수익률 연 3.2% (대출 비용 제외하고 이야기함)
서울은 연간 연 2.5% 즉 임대료 수익으로 대출 이자를 납부 할 수 없음
즉 지금은 임대료 수익으로 유지하기가 어려워짐
2.
순영업소득 (NOI-Net Operating Income)
총수익에서 공실로 인한 손실과 각종 운영경비를 제외하고 남는 수익
상가 면직이 100이고 공실이 10이면 전체 면적을 90만큼 임차를 할 수가 있고 이때 발생하는 매출을 9라고 하면
이 9에서 여러 가지 운영 관리 비용들을 1정도 차감하면 8일 남는데 8을 순영업소득이라고 표현함.
그런데 NOI 계산에서는 대출이나 상가를 살 때 대출이자에 대한 원리금은 들어가지 않는데
실무적으로는 NOI를 계산할 때 이것이 해당 부동산의 총 매출이다라고 계산하고 이거는 상가나 오피스,사업용 건물 전체에 활용하는 개념임.
Cap Rate이 낮아지는 경우 통상 부동산 가격이 상승하는 굉장히 좋은 환경을 의미하는데
지금은 심각한 상황이야 건물가격 (분모의 가격)올라각지 않고 임차료 소득 (순영업소득의 감소) 즉 공실률이 높다는 이야기임.
