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2025년 서울 상가 및 빌딩 시장 투자 전망 보고서
2025년 서울 상가 및 빌딩 시장은 코로나 팬데믹 이후 회복 국면과 고금리 지속에 따른 구조적 변화가 맞물리면서 지역별로 극심한 양극화 현상을 보이고 있다. 참고로 2024년까지 서울 상권은 관광 수요 회복으로 활기를 되찾은 지역과 여전히 침체를 벗어나지 못한 지역으로 나뉘었다. 대표적으로 명동 등 도심 주요 상권은 해외 관광객 유입 증가로 공실률이 크게 떨어져 서울에서 가장 낮은 4.4% 공실률을 기록한 반면, 한때 패션 1번지로 불리던 신사동 가로수길은 40% 내외의 기록적 공실률에 시달렸다 (수도권 뜨는 상권 vs 지는 상권 / 데일리바이트(DAILY BYTE)). 이러한 흐름은 2020년 팬데믹으로 인한 소비 절벽과 2022~2023년 가파른 금리 인상의 결과로, 2024년에는 지역별 수요 특성에 따라 상권의 희비가 엇갈리는 양상이 두드러졌다.
본 보고서는 내부 전략 수립을 위해 2025년 서울 상가 및 빌딩 시장의 투자 전망을 전문가 관점에서 종합적으로 분석한다. 먼저 거시경제 요인(금리, 경기, 정책 등)이 상가·빌딩 시장에 미치는 영향을 살펴보고, 서울의 주요 권역별 상권 변화와 공실률 및 수익률 등 핵심 지표를 정리하였다. 또한 빌딩 투자 트렌드(저층 소형 빌딩 vs. 대형 수익형 자산)와 상가 투자 트렌드(근린상가, 프라임상가, 스트리트형 상가 등)를 짚어본 뒤, 2025년에 투자 유망한 지역과 자산 유형에 대해 제언한다. 이를 위해 국토교통부·한국부동산원 등 정부 공신력 자료, 부동산 컨설팅사 리포트, 상업용 부동산 전문 플랫폼 통계 등을 활용하여 최신 데이터와 정책 동향을 반영하였다.
거시경제 요인 분석: 금리·경기 전망 및 정책 환경
2025년 서울 상업용 부동산 시장을 둘러싼 거시환경은 고금리 기조의 여파, 국내 경기 둔화, 정부의 부동산 및 소상공인 지원정책으로 요약된다. 이러한 요인들은 임대시장 수요와 투자심리에 직접적으로 영향을 미치므로, 전략 수립 시 면밀한 고려가 필요하다.
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금리 동향: 한국은행 기준금리는 20222023년 가파른 인상 이후 현재 약 3.5%로 10여 년 만의 최고 수준을 유지하고 있다. 대출 금리가 연 67%까지 올라감에 따라 상가·빌딩 보유자의 금융비용 부담이 크게 가중되었다. 특히 레버리지를 활용해 부동산에 투자한 경우 임대수익으로 이자비용을 감당하기 어려운 역마진 상황이 벌어지면서 매도 압력이 높아지고 있다. 한편 2025년 하반기부터 물가안정에 따른 완만한 금리 인하 가능성이 거론되지만, 당분간은 투자자가 고금리 리스크에 대비한 보수적 운용을 이어갈 것으로 보인다.
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경기 및 소비 전망: 2024년부터 이어진 내수 경기 침체로 자영업 경기가 위축되면서 상권 전반의 임차수요가 약화되었다. IMF는 올해 한국 경제성장률 전망치를 기존 2.0%에서 1.0%로 대폭 하향 조정하며 저성장을 경고한 바 있다 ('공실률 4%' 명동은 살아나는데…가로수길은 10곳 중 4곳이 '텅텅' :: 공감언론 뉴시스 :: ). 소비 심리 위축으로 인해 자영업 폐업이 급증하여 상가 공실률이 팬데믹 때보다도 악화되는 현상이 일부 나타났다 (가로수길도 ‘텅텅’… “코로나 때가 나았다” | 세계일보). 실제 통계청에 따르면 2023년 11월 약 570만명이던 국내 자영업자 수가 2024년 1월엔 550만명으로 불과 두 달 새 20만명 감소했다 (가로수길도 ‘텅텅’… “코로나 때가 나았다” | 세계일보). 이는 코로나 직후보다도 적은 수준으로, 내수 기반의 소규모 상권이 직격탄을 맞았음을 보여준다. 다만 국제 관광 수요의 회복은 일부 지역에 활력을 불어넣고 있다. 2024년 방한 외국인 관광객은 약 1,637만 명으로 전년 대비 48% 증가하여 코로나 이전인 2019년의 94% 수준까지 회복되었다 (수도권 뜨는 상권 vs 지는 상권 / 데일리바이트(DAILY BYTE)). 이에 따라 명동 등 관광 상권의 매출은 크게 늘었지만, 전반적으로 국내 소비 부진으로 인한 상권 양극화가 심화된 상황이다.
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정부 정책: 정부와 서울시는 침체된 상권을 활성화하기 위해 다각도의 지원책을 추진하고 있다. 중소벤처기업부는 낙후된 상권을 선정해 환경 개선과 마케팅을 지원하는 ‘상권 르네상스’ 프로젝트를 진행 중이며, 서울시 역시 지역 골목상권 육성사업을 통해 임차인과 소상공인을 간접 지원하고 있다. 한편 정부는 코로나 시기 시행했던 ‘착한 임대인’ 세액공제(임대료 인하 상생협약 참여 시 세금혜택) 등을 연장하여 임대인의 자발적 임대료 인하를 유도하고 있다. 또한 상가 임차인의 안정적인 영업을 위해 상가건물 임대차보호법을 통해 계약갱신요구권(최대 10년)과 임대료 증액 상한(연 5%)을 보장하고 있다. 부동산 금융 측면에서는 PF 대출 부실 등을 막기 위해 정책금융을 투입하고, 은행의 부동산 익스포저 관리 강화 지침을 통해 시장 시스템 리스크 방지에 노력하고 있다. 이러한 정책 환경은 상가·빌딩 시장에 안정망으로 작용하면서도 동시에 임대료의 하방 경직성을 야기해 가격 조정이 지연되는 양면성이 있다. 결국 2025년 투자전략 수립 시에는 정부 지원책의 활용 가능성과 더불어 정책 변화에 따른 규제 리스크(예: 세제 변경 등)도 검토해야 한다.
서울 주요 권역별 상권 동향 분석
서울은 지역별로 상권의 특성과 활력 정도가 크게 상이하다. 2024년 말 기준 공실률 등 지표를 보면, 관광상권과 신흥상권은 회복 또는 호조를 보인 반면 과거 번성했던 일부 상권은 침체를 겪는 모습이다. 아래 표는 서울 주요 상권의 최근 공실률 현황을 요약한 것이다.
주요 상권 (지역) | 공실률 (2024년 4분기) | 현황 및 특징 |
명동·중구 도심권 | 4.4% | 관광객 급증으로 서울 최저 공실률 기록. 외국인 수요 및 MZ세대 인기 브랜드 매장 오픈 증가 |
강남대로 (강남권) | **68% (추정)** | 국내 수요 중심 강남 핵심상권. 일부 대로변 대형 매장 공실 있었으나 2024년 하반기 개선 추세. 임대료 높지만 수요층 탄탄 |
도산대로·청담 (강남권) | 6.4% | 럭셔리 상권 호황으로 공실률 급감. 명품 및 미식(F&B) 수요 견인. 한 해 전 17%→6%대로 대폭 개선 |
신사동 가로수길 | 39.4% | 서울 최고 수준 공실률 폭탄 상권. 임대료 과도 및 젠트리피케이션 후유증으로 상권 쇠퇴 |
홍대·합정 (마포권) | ~12% (추정) | 젊은층 유동인구 풍부한 트렌디 상권. 연남·망원 등 인근지역 확장으로 공급 분산, 공실률 완만히 감소 추세 |
한남동·이태원 | ~10% (추정) | 외국인+MZ문화 결합 상권. 한남 카페·레스토랑 인기 지속, 이태원도 점차 회복. 공실률 전년비 개선(전분기 대비 –2.5%p) |
서울 주요상권 평균 | 16.6% | - 서울 6대 상권 기준 평균치. 지역별 편차 큼 (명동 최저, 가로수길 최고) |
자료 출처: Cushman & Wakefield 리테일 리포트, 한국부동산원 등 종합.
위 표에서 알 수 있듯이 상권별 명암이 극명하다. 주요 권역별로 특징을 정리하면 다음과 같다:
도심권 (명동·중구 일대)
명동을 필두로 한 도심 상권은 2023년 이후 가장 두드러진 회복세를 보였다. 2020~2021년 코로나 여파로 한때 공실률이 50%를 넘고 *“유령도시”*라 불리던 명동은, 2023년 하반기부터 외국인 관광객이 돌아오며 상황이 반전되었다. 2024년 명동 공실률은 4%대로 떨어져 서울 내 상권 중 가장 낮았는데 (수도권 뜨는 상권 vs 지는 상권 / 데일리바이트(DAILY BYTE)), 이는 서울 주요 상권 평균치(16.6%)와 비교해도 현격히 낮은 수준이다. 한국을 찾는 관광객이 급증하면서 무신사, 올리브영 등 국내 인기 브랜드들과 K-뷰티 매장이 앞다퉈 명동에 입점하였고, MZ세대에게 인기있는 힙한 패션 브랜드들의 플래그십 스토어도 속속 문을 열었다. 명동 외에 남대문시장, 종로·을지로 일대도 유동인구가 서서히 회복되고 있으며, 을지로 골목상권은 뉴트로 트렌드를 타고 젊은 층이 몰리며 활력을 되찾는 모습이다. 전반적으로 도심권 상권은 관광 특수와 직장인 수요를 바탕으로 2024년부터 뚜렷한 회복 국면에 들어섰고, 2025년에도 이러한 흐름이 이어질 전망이다.
강남권
서울 강남권 상권은 국내 소비경기 영향을 크게 받으며 다소 엇갈린 흐름을 보였다. 강남역 일대는 여전히 서울에서 가장 유동인구가 많은 상권 중 하나로, 20~30대 직장인과 젊은층 수요가 꾸준하다. 다만 강남대로변의 대형 매장들은 임대료 부담으로 공실이 발생해 *“강남도 예외 없다”*는 평가가 나왔다 (가로수길도 ‘텅텅’… “코로나 때가 나았다” | 세계일보). 실제 강남 주요지역 평균 공실률이 한때 20%에 육박하는 등 어려움을 겪었으나, 2024년 들어 일부 임대료 조정과 함께 공실이 점차 해소되는 추세다. 반면 청담동·압구정 일대 **럭셔리 상권(도산대로)**은 명품 패션과 파인다이닝 수요가 폭발하며 서울에서 가장 활황인 상권 중 하나로 떠올랐다. 2023년 17%를 넘던 도산대로 중대형 상가 공실률이 2024년에는 6%대로 크게 낮아졌으며, 넷플릭스 예능에 등장한 유명 셰프들의 레스토랑이 몰려들 만큼 핫플레이스로 부상했다. 한편 신사동 가로수길 상권의 급격한 몰락은 강남권 내 대조적인 사례다. 과거 패션·뷰티 1번지로 명성을 떨쳤으나, 과도한 임대료 인상으로 기존 개성 있는 점포들이 밀려나고(젠트리피케이션) 코로나 시기 관광객마저 끊기면서 2024년 공실률이 40%를 넘는 상황에 이르렀다. 가로수길 골목에는 *‘전층 임대’*라는 현수막이 내걸린 빈 건물이 속출하고, 공실 기간이 2년 이상 장기화된 사례도 흔하다 ([르포] 한 집 건너 '통임대' 내건 신사동 가로수길...상인들 "버티는 수밖에" 한숨). 임대료가 한때 평당 50만원에 달했으나 지금도 높은 임대료가 좀처럼 내려오지 않아 신규 임차인을 유인하지 못하고 있다 ([르포] 한 집 건너 '통임대' 내건 신사동 가로수길...상인들 "버티는 수밖에" 한숨). 이러한 상황에서 가로수길 상권은 인근 ‘세로수길’ 등 임대료가 저렴한 이면 상권으로 수요가 분산되는 악순환을 겪고 있다 . 요약하면 강남권 상권은 강남역·역세권 상권의 근린 상권적 안정성, 청담·한남 등 고급 상권의 성장, 그리고 가로수길처럼 과잉임대료로 인한 실패 사례가 병존하는 모습이다. 2025년 강남권은 소비심리 회복 여부와 임대료의 현실화 정도에 따라 상권별로 차별화된 행보를 보일 전망이다.
용산·기타 신흥 상권
최근 몇 년 새 새롭게 각광받는 신흥 상권들도 주목된다. 그중 성수동 상권의 약진이 두드러진다. 과거 공장지대였던 성수동은 카페거리와 갤러리 등이 들어서며 힙스터 성지로 떠올랐고, 2020년대 들어 대기업 스타트업 캠퍼스와 패션 편집숍 등이 몰리며 유행을 선도하는 상권으로 성장했다. 성수동의 인기는 임대료에도 반영되어 2022년 이후 2년간 임대료가 40% 상승한 것으로 보고되었다 (수도권 뜨는 상권 vs 지는 상권 / 데일리바이트(DAILY BYTE)). 그럼에도 입지 매력이 높아 공실을 찾아보기 어려울 정도인데, 실제 성수동에 신규 공급된 오피스 빌딩들이 연달아 **임차인을 100% 채우며 공실 0%**를 기록할 정도로 기업들까지 몰리는 상황이다. 특히 스타트업과 크리에이티브 기업들의 유입이 이어진다면 성수 상권의 열기는 장기적으로 지속될 가능성이 높다. 용산구 한남동 역시 트렌디한 F&B와 리테일 공간이 늘어나며 고급 주거지 기반의 상권이 형성되고 있다. 이밖에 마포구 연남동과 망원동, 성북구 성수길, 송파구 석촌호수 인근, 그리고 개발이 진행 중인 용산역 일대 등도 차세대 상권으로 부상 중이다. 이들 지역은 개성 있는 콘텐츠와 새로운 유입인구를 바탕으로 기존 강자였던 상권들에 도전장을 내밀고 있다. 다만 일부 신흥 상권은 지역 개발 호재에 의해 일시적으로 주목받는 경우도 있어, 지속 가능성을 면밀히 따져볼 필요가 있다.
종합하면, 서울 상권은 2024년을 기점으로 회복과 침체의 양극화가 심화되었다. 2025년에는 관광 수요 및 고소득층 소비가 뒷받침되는 상권(명동, 청담, 성수 등)은 더욱 견조한 성장이 예상된다. 반면 구조적으로 쇠퇴하는 상권(가로수길, 이대 등)은 임대료 정상화나 업종 전환 등의 체질 개선 없이는 회복이 쉽지 않아 보인다. 투자자는 이 같은 권역별 동향을 파악하여 지역별 맞춤형 전략을 마련해야 한다.
홍대 및 대학가
홍대상권은 여전히 서울 젊은 문화의 중심지로, 2024년에도 높은 집객력을 유지했다. 홍대입구역 인근부터 연남동, 합정과 망원동에 이르기까지 주변으로 핫플레이스가 확장되며 상권이 넓어지는 추세다. 이는 한편으로 홍대 중심 상권의 수요를 주변으로 분산시켜 상권 내 경쟁을 유발하기도 했다 (수도권 뜨는 상권 vs 지는 상권 / 데일리바이트(DAILY BYTE)). 그럼에도 불구하고 음악, 예술, 밤문화가 공존하는 홍대 특유의 분위기 덕분에 외국인 관광객과 MZ세대 국내 관광객 모두에게 매력적인 지역으로 남아있다. 공실률은 소폭 감소하여 추정 10%대 초중반 수준이며, 임대료는 꾸준히 상승 중이다. 이에 비해 전통적 대학가 상권인 신촌·이대 앞은 뚜렷한 침체 국면에 있다. 이화여대 앞 거리는 2000년대까지만 해도 10~20대 여성들이 가장 많이 찾는 패션·뷰티 메카였으나, 2010년대 후반 이후 온라인 소비 증가와 취향 변화로 찾는 이들이 급감했다. 특히 인접한 홍대 상권이 발달하면서 신촌·이대 상권의 고객을 흡수해간 영향이 크다. 그 결과 이대 상권은 한때 *“한 집 건너 한 곳은 공실”*이라는 말이 나올 정도로 쇠퇴했고, 현재도 주요 거리는 한산한 상황이다 (수도권 뜨는 상권 vs 지는 상권 / 데일리바이트(DAILY BYTE)). 대학가 상권의 부진은 대학 구성원 인구 감소, 비대면 수업 증가 추세, 젊은층 소비 트렌드 변화 등 구조적 요인이 맞물린 결과로 보인다. 요약하면 홍대권은 승자, 신촌·이대권은 패자인 양극화가 대학가에서도 나타나는 모습이다.
빌딩 투자 트렌드: 저층 소형 빌딩 vs 대형 수익형 자산
서울의 빌딩 투자 시장은 크게 개인투자자 위주의 저층 소형 빌딩 시장과 기관투자자 위주의 대형 수익형 부동산 시장으로 나눌 수 있다. 2025년을 앞둔 현재 두 세그먼트 모두 지난 수년간의 변화에 따른 새로운 트렌드가 나타나고 있다.
저층 소형 빌딩 (이른바 ‘꼬마빌딩’)
한때 중산층 이상 개인투자자들의 선호 자산으로 각광받던 서울의 소형 빌딩 시장은 2022년 이후 급격한 금리 상승으로 투자 열기가 한풀 꺾인 상태다. 2023년부터 서울 소형 빌딩 거래는 크게 위축되었고, 가격도 지역에 따라 조정 국면에 접어들었다. 특히 임차 수요가 부진한 지역의 노후 빌딩은 매수자가 급감하여 유효 거래가 거의 없는 실질적 거래 절벽 현상이 나타나고 있다. 반대로 성수동, 연남동 등 임대 수요가 풍부한 신흥 인기 지역의 소형 빌딩은 여전히 매물 희소성이 있어 비교적 견조한 가격대를 유지하는 편이다. 전반적으로 소형 빌딩의 평균 임대수익률은 금리 상승에 따라 소폭 올라 현재 4~5% 수준까지 형성된 것으로 추정되지만, 여전히 금융비용 대비 매력은 낮은 수준이다. 다만 2024년 말부터 일부 급매물이 나오고 가격 조정이 이루어지면서, 현금동원력이 있는 투자자들에게는 서울 도심의 소형 빌딩을 할인된 가격에 살 수 있는 기회 시장이 열릴 가능성도 있다. 또, 향후 금리가 인하 국면에 들어서면 소형 빌딩에 대한 관심이 다시 높아질 수 있으므로 지금은 선별적인 매수 검토 및 철저한 내재가치 분석이 요구된다. 요약하면 2025년 서울 소형 빌딩 투자 전략은 **“옥석 가리기”**와 중장기 관점의 접근으로 요약된다.
대형 수익형 자산 (오피스빌딩 등)
강남, 여의도, 도심권 등지의 대형 오피스빌딩 및 상업용 빌딩 시장은 2023년에 투자심리 급냉을 경험했다. 세계적인 금리 인상 흐름 속에 글로벌 투자자들의 자산 재평가가 이뤄졌고, 서울의 프라임 오피스 빌딩도 예외가 아니었다. 2021~2022년까지 활발했던 대형 빌딩 거래는 2023년 들어 급감하여, 연간 거래총액이 전년 대비 절반 이하로 떨어진 것으로 추정된다. 이는 매도자와 매수자 간 가격 기대 격차 때문인데, 매수자는 금리 상승을 반영해 **더 높은 기대수익률(캡레이트)**을 요구하는 반면 매도자는 팬데믹 이전의 고평가 수준을 고수하면서 거래가 지연되었다. 일부 거래는 성사되었으나 과거 대비 낮아진 가격으로 조정되었는데, 예컨대 서울 CBD의 한 프라임 빌딩은 2023년 말 기존 감정가 대비 10% 이상 낮은 가격에 매각되었다는 업계 소식도 있다. 한편 임대시장 측면에서는 서울 프라임 오피스 수요가 양호하게 유지되어 공실률 3~4%의 완전고용 상태가 지속되고 있다 (대기업 이전에 광화문·강남권 오피스 공실 늘어…여의도는 감소 - 뉴시스). 실제 2024년 3분기 기준 강남권 오피스 공실률은 3.3%, 도심권(CBD)은 3.3% 수준으로 낮았으며 (대기업 이전에 광화문·강남권 오피스 공실 늘어…여의도는 감소 - 뉴시스) (강남 오피스 열풍은 현재진행형…2024년 거래액 5조7000억 돌파), 임대료 역시 견조한 상승세를 보였다. 이는 우량 임차인이 뒷받침되는 핵심 업무지구 빌딩은 안정적임을 시사한다. 따라서 대형 수익형 자산 투자는 단기 유동성 경색으로 어려움을 겪었지만, 자산의 펀더멘털은 비교적 탄탄한 상황이다. 2025년에는 시장 금리 변동과 글로벌 경기 상황에 따라 투자 분위기가 전환될 수 있다. 예컨대 하반기 이후 금리 인하 기대가 현실화되면 그간 관망세였던 연기금·리츠(REITs) 등의 기관투자자들이 다시 서울 프라임 부동산 매수에 나설 가능성이 있다. 또한 2023년 부실 우려가 제기되었던 부동산 PF나 일부 부동산펀드들의 자산 매각이 진행된다면, 정상 매물 대비 가격 메리트가 있는 딜이 시장에 등장할 수도 있다. 정리하면 2025년 대형 빌딩 투자 트렌드는 **“관망에서 선택적 매입으로 전환”**이 핵심 키워드가 될 전망이며, 우량 자산에 대한 선제적 투자검토와 더불어 위기 매물에 대한 기회 포착 전략이 요구된다.
상가 투자 트렌드: 근린상가, 프라임상가, 스트리트형 상가
상가 투자는 입지와 상권 특성에 따라 근린상가, 프라임상가(중심상권), 스트리트형 상가 등으로 세분된다. 2025년을 앞둔 현재 각 상가 유형별로 투자 환경과 수익성이 다르게 전개되고 있다. 투자자는 상가 유형별 임대수요의 성격과 위험요인을 이해하고 접근할 필요가 있다.
근린상가
근린상가는 주택가나 지역 커뮤니티 내에 위치한 생활밀착형 상가를 뜻한다. 예를 들어 아파트 단지 내 상가, 골목 상권의 소규모 점포, 동네 시장 등이 이에 해당된다. 필수 업종(편의점, 식료품, 세탁소 등)을 중심으로 한 근린상가는 경기 변동에도 비교적 안정적인 임대수요를 유지하는 경향이 있다. 실제 전국 기준으로 2024년 4분기 소규모 상가(2층 이하, 330㎡ 이하)의 공실률은 6.74%로, 중대형 상가(13.03%)에 비해 낮았다 (가로수길도 ‘텅텅’… “코로나 때가 나았다” | 세계일보). 이는 작은 상가는 공실 발생 시 주변 자영업자나 프랜차이즈로 대체 임차인 유입이 비교적 용이함을 보여준다. 다만 장기 성장성 측면에서는 한계가 있다. 특히 온라인 배달시장 성장으로 동네 음식점 등의 매출이 정체되고, 인구 고령화로 지역 상권 활력이 저하되는 추세도 감안해야 한다. 또 신규 대단지 아파트 입주와 함께 상가 공급이 한꺼번에 늘면 공급 과잉으로 공실 위험이 커질 수 있다. 최근 서울 외곽 신도시들의 경우 단지 내 상가가 과다 분양되어 **‘유령 상가’**가 되는 사례가 나오기도 했다. 따라서 근린상가 투자는 입지의 배후수요 안정성과 현지 상권의 경쟁 정도를 면밀히 따져야 한다. 브랜드 임차인(예: 편의점, 프랜차이즈 카페)이 확보된 근린상가는 안정적 수익이 가능하나 매입가격이 이미 높게 형성된 경우가 많다. 반면 임차인이 영세 자영업자 위주인 상가는 공실 시 타격이 크므로 공실 리스크를 감안한 가격 할인이 필요하다. 전반적으로 2025년 근린상가 시장은 내수 경기 둔화로 소폭 약세를 보일 전망이지만, 입지 여건이 좋은 곳은 여전히 현금흐름형 투자처로서 가치가 있다.
프라임 상가 (중심 상권의 상가)
프라임 상가는 명동, 강남역, 홍대입구 등 도시를 대표하는 중심 상권의 상가를 말한다. 유동인구가 많고 매출규모가 큰 핵심 입지인 만큼 임대료 수준이 높으며, 공실이 발생해도 대형 법인 임차인이나 유망 브랜드가 빠르게 메워주는 경우가 많다. 2024년의 사례를 보면, 명동 중앙거리 1층 공실은 외국인 관광객 증가세에 힘입어 무신사, 저버(Jeavor) 등 유명 패션 및 K-뷰티 브랜드 매장으로 속속 대체되었다 (수도권 뜨는 상권 vs 지는 상권 / 데일리바이트(DAILY BYTE)). 이러한 프라임 상권의 상가는 상대적으로 높은 안정성을 지니나, 한편으로 경기 사이클과 트렌드 변화에 민감하여 위기 시에는 큰 폭의 침체도 겪는다. 코로나 기간 명동 공실률이 50%까지 치솟았던 것이 단적인 예이다. 따라서 프라임 상가 투자자는 호황기와 불황기의 롤러코스터를 견딜 수 있는 자금 여력과 운영전략이 필요하다. 수익률 측면에서는 임대료 절대금액은 높지만 매입가격도 워낙 비싸 초기 임대수익률은 2~3%대로 낮은 편이다. 투자 포인트는 자산가치 상승(캐피탈 게인)인데, 경기가 정상화되고 임대료가 재인상되면 자본가치가 크게 뛰어 높은 차익을 실현할 수 있다. 예를 들어 2010년대 초반 명동 상가를 매입한 투자자들은 중국인 관광객 특수로 임대료가 폭등하면서 5년 만에 수십억 원의 매매차익을 얻은 사례들이 있다. 2025년 현재 프라임 상권은 명동, 여의도, 강남 등 일부를 제외하면 완전한 회복 단계는 아니므로 매입을 검토하기엔 가격 대비 수익 메리트가 낮다. 그러나 중장기적으로 서울 핵심 입지의 희소성은 유효하므로, 코어 자산 위주의 포트폴리오를 원하는 투자자에게는 전략적으로 접근할 만하다. 특히 명동의 경우 2023~2024년 동안 임대료가 다시 상승세로 전환되어 향후 수익 향상을 기대할 수 있고, 강남역 상권도 국내 소비 경기만 회복된다면 임대료 재상승 여력이 있다. 결론적으로 프라임 상가 투자는 **“낮은 초기수익률 감수, 높은 자본차익 기대”**라는 특성을 가지며, 2025년에는 제한된 물건만 선별적으로 관심을 가질 필요가 있다.
스트리트형 상가
스트리트형 상가는 복합 쇼핑몰 형태가 아닌, 길거리 상점가처럼 설계된 상업시설을 의미한다. 주로 대형 개발사업지 내에 저층부 상업시설을 실외 보행로를 따라 배치하여 마치 도심의 쇼핑 거리처럼 조성한 형태가 많다. 2010년대 중후반부터 이러한 스트리트몰이 유행하여 송도 트리플스트리트, 고덕 아르테온 상가 등 여러 프로젝트가 등장했다. 장점은 야외 개방형 환경으로 쇼핑 쾌적성을 높이고 테마거리를 형성할 수 있다는 점이다. 또한 쇼핑과 여가를 결합한 체류형 소비공간으로 꾸며 MZ세대의 발길을 끌기도 한다. 그러나 스트리트형 상가의 성공 여부는 입지 배후수요와 컨텐츠 기획력에 크게 좌우된다. 일부 스트리트몰은 개발사 홍보로 초기 분양열기는 높았지만, 막상 개장 후 공실이 속출하여 애물단지가 되었다. 특히 주변 상권과 연계가 부족하거나 독자적인 집객시설을 갖추지 못한 경우 유동인구 확보에 실패할 위험이 크다. 예를 들어 수도권의 한 신규 복합단지 내 스트리트 상업시설은 주변 직주인구 유입이 예상보다 부진해 개장 1년이 지나도록 분양 상가의 절반 가까이가 빈 사례도 있다. 반면 성공 사례로 꼽히는 곳들은 대개 대형 앵커 테넌트(예: 대형마트, 영화관 등)가 있거나, 지역의 주요 관광명소와 연계되어 자체적인 랜드마크 상권으로 자리잡았다. 스트리트형 상가 투자의 핵심은 **“분양가 대비 임대료 수준의 타당성”**이다. 개발사들은 테마 상권 조성을 명목으로 높은 분양가를 책정하는 경우가 많아 투자자가 이를 그대로 인수하면 초기 수익률이 매우 낮아질 수 있다. 또한 분양 상가 특성상 관리주체가 분산되어 테넌트 믹스 통일성이 떨어지고, 이는 장기적으로 상권 이미지 형성에 장애가 될 수 있다. 따라서 이미 자리가 잡힌 스트리트 상권(예: 송도 커넬워크처럼 성공한 사례) 외에는 신중한 접근이 요구된다. 2025년에도 신규 복합단지 공급이 이어지면서 스트리트몰형 상가 분양이 등장할 수 있는데, 투자자는 주변 수요층 규모, 경쟁상권 존재 여부, 초기 공실 리스크 등을 면밀히 검토해야 한다. 요약하면 스트리트형 상가 투자는 고위험·고수익의 개발형 투자 성격이 강하며, 선도 입지 선점에 따른 과실을 얻을 수도 있지만 실패 시 매우 긴 공실과 자본손실을 감수해야 한다.
투자 유망 지역 및 자산 유형 제언
상기 분석을 바탕으로 2025년 서울 상가·빌딩 시장에서 투자 유망한 지역과 자산 유형을 제언하면 다음과 같다. 이는 현재의 시장 흐름과 향후 전망을 고려한 전략적 판단이며, 포트폴리오 다각화와 위험 관리 관점도 반영하였다.
관광특수 기대 지역 – 명동 및 주요 관광 상권
명동, 남대문, 동대문 등 관광객 유입이 폭발적인 지역은 2025년에도 유망하다. 특히 명동은 중국 단체관광 재개 등으로 임대수요 초과 현상까지 나타나고 있어 추가 임대료 상승과 자산가치 상승이 기대된다. 이들 지역의 상가는 코로나 이후 가격 조정기를 거쳐 다시 상승 국면에 있으므로, 초기 진입이 어렵더라도 조정 시마다 비중 확대를 검토할 만하다. 다만 관광 상권 특성상 대외 변수에 민감하므로 장기 보유를 통한 사이클 극복 전략이 필요하다.
MZ세대 트렌디 지역 – 성수동·한남동 등
성수동, 한남동, 연남동처럼 2030세대가 열광하는 힙한 상권은 중장기 성장성이 밝다. 이들 지역은 단순 유행을 넘어 문화와 산업이 결합된 지역 생태계를 형성하고 있어 일정 수준 이상 수요가 지속될 가능성이 높다. 예컨대 성수동의 경우 스타트업과 패션기업 입주로 주중 오피스 수요+주말 젊은층 수요가 동시에 확보되고 있다 (수도권 뜨는 상권 vs 지는 상권 / 데일리바이트(DAILY BYTE)). 따라서 이러한 지역의 소형 빌딩이나 근린상가는 안정적인 임대와 향후 지가 상승 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 유망 투자처다. 다만 가격대가 이미 높게 형성된 점을 감안해 무리한 차입보다는 적정 레버리지로 접근해야 하며, 주변 개발계획(예: 성수전략정비구역 개발 등)에 따른 중장기 가치 상승 여력도 함께 고려한다.
고급 소비층 타겟 – 청담동 럭셔리 거리
청담동·도산대로 일대는 글로벌 명품 매장, 갤러리아백화점 등으로 대표되는 한국 최고급 상권이다. 경기 변동에도 부유층 소비는 비교적 탄력적이며, 특히 해외여행이 재개된 이후에도 서울을 찾는 한류·명품 소비관광객이 늘면서 이 지역의 수요는 견조할 전망이다. 최근 공실률도 6%대로 낮아 안정적이다 (수도권 뜨는 상권 vs 지는 상권 / 데일리바이트(DAILY BYTE)). 청담동 상권의 빌딩이나 프라임 상가는 초기 수익률은 낮지만 향후 초프라임 자산으로의 프리미엄을 기대할 수 있다. 장기 안목으로 보면 가치가 유지·상승될 가능성이 크므로, 포트폴리오의 안전자산 역할로서 청담권 빌딩을 편입하는 전략이 유효하다. 단, 해당 지역은 초기 투자액이 크고 관리 난이도가 높으므로 재무여력과 운영 전문성을 갖춘 경우에 한정해야 한다.
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핵심 업무지구 오피스 빌딩
서울 도심권(CBD), 강남권(GBD), 여의도(YBD)의 프라임 오피스 빌딩은 공실률이 낮고 임대차가 장기 안정적이어서 배당형 투자로 적합하다. 최근 금리 인상으로 **캡레이트 상승(가치하락)**이 이미 상당 부분 반영되었으므로, 2025년은 가격 바닥권에서 우량 오피스를 매입할 기회가 될 수 있다. 특히 글로벌 기업이나 공공기관 임차가 있는 빌딩은 현금흐름이 안정적이어서 연 4~5% 내외의 배당수익을 기대할 수 있고, 향후 금리하락 시 자본차익도 도모할 수 있다. 추천 대상은 전통적 CBD의 랜드마크 빌딩, 강남권의 대형 업무복합단지 내 오피스, 그리고 금융중심지로 성장 중인 여의도의 A급 빌딩 등이다. 다만 대형 자산 특성상 **공동투자(컨소시엄)**나 리츠 참여 등을 통한 간접투자 방식도 검토하여 유동성 관리를 병행하도록 한다.
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리포지션/재개발 가능 자산:
공실이 장기화된 구도심의 노후 상가빌딩이나, 용도전환이 예상되는 물건도 가치 상승 여력을 주목할 만하다. 예를 들어 을지로, 충무로 등지는 제조·인쇄업 쇠퇴로 공실이 많은 건물이 있지만, 이를 공유오피스, 호텔, 주거용도로 개조하는 시도가 일부 진행되고 있다. 정부도 상업용 빌딩의 주거 전환 규제 완화를 검토 중이어서, 향후 특정 건물을 매입하여 용도를 바꾸거나 리모델링함으로써 가치를 끌어올리는 밸류애드(Value-add) 투자 기회가 생길 수 있다. 이러한 투자는 전문성 및 시간이 요구되나 수익률(ROI)이 높을 수 있는 적극적 전략이다. 2025년에는 특히 낙후된 역세권 소형빌딩, 준공업지역 내 상업건물 등에 주목하고, 도시재생 지원 정책과 연계해 저렴하게 매입 후 고부가가치 개발을 노려볼 만하다.
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위험요인 고려 – 피해야 할 투자 함정:
반대로 당분간 투자에 유의해야 할 영역도 제시한다. 우선 공급과잉 지역의 스트리트형 분양상가는 피하는 것이 상책이다. 분양가 거품과 공실 위험이 크며 단기간 내 시세차익을 기대하기 어렵다. 또한 권리금에만 의존하는 낙후된 골목상권(예: 오래된 전통시장 인근 상가)은 구조적 쇠퇴 가능성이 있어 장기투자에 부적합하다. 마지막으로 가로수길처럼 임대료 거품이 심한 상권의 빌딩은 매력적인 할인 거래로 보일 수 있으나, 임차수요 기반이 회복되지 않으면 **‘사실상 공실인 자산’**을 떠안게 될 위험이 있으므로 철저한 현장검증 후 접근해야 한다.
2025년 투자 전략 방향
2025년 서울 상가 및 빌딩 시장은 거시경제 불확실성 속에서도 국지적 기회가 공존하는 국면이다. 요약하면, 금리와 경기 변수로 인해 전체 시장은 당분간 신중한 분위기가 예상되나, 입지 여건이 뛰어난 곳과 변화에 올라탄 곳에는 선제적 투자를 고려할 만하다. 상권별로 회복세와 침체 양극화가 심화된 만큼 “선택과 집중” 전략이 요구된다.
주요 인사이트를 정리하면 다음과 같다:
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거시환경 대응: 고금리 기조와 내수 부진이 지속될 가능성에 대비한 보수적 자금 운용과 임대 안정성 중시 전략이 기본 전제가 되어야 한다. 무리한 차입보다는 자기자본 중심의 투자로 위험을 관리하고, 금리 인하 시점을 염두에 둔 중장기 플랜을 마련한다. 정부의 상권 활성화 정책이나 세제혜택을 지속 모니터링하여 정책 지원을 최대한 활용하는 것도 필요하다.
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입지 및 상품 선별: 서울 상권의 양극화 흐름을 기회로 활용한다. 수요가 몰리는 상권에는 다소 높은 가격을 지불하더라도 코어 자산을 확보하여 장기적 과실을 노린다. 반대로 침체 상권의 자산은 향후 회생 가능성이 낮다고 판단될 경우 과감히 배제하거나, 리스크가 반영된 대폭 할인된 가격일 때만 제한적으로 검토한다. 이처럼 옥석을 가리는 안목이 그 어느 때보다 중요하다.
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포트폴리오 다각화: 상가와 빌딩 투자 내에서도 자산 유형별 분산을 통해 위험조정을 고려한다. 예를 들어 관광 상권 상가, 업무지구 오피스, 지역 밀착형 근린상가, 신흥지역 소형빌딩 등을 조합하여 투자함으로써 특정 섹터 침체에 대비한 헤지 전략을 구축한다. 또한 일부는 리츠나 부동산펀드 등을 활용한 간접투자로 운용해 유동성과 전문성을 확보한다.
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운영 및 가치제고 전략: 단순 보유에서 한발 더 나아가 액티브한 자산관리로 수익을 극대화한다. 공실 장기화 자산은 **임대인centive(렌트프리, 인테리어 지원 등)**를 제공해 임차인을 유치하고, 임차인 구성이 중요했던 스트리트 상가는 MD 전략을 재구성하여 활력을 불어넣는다. 건물 노후화가 진행된 자산은 리모델링 투자를 통해 임대료를 제고하는 것도 고려한다. 이러한 밸류애드 노력이 뒷받침될 때 시장 평균을 웃도는 성과를 거둘 수 있다.
전략적 투자 방향을 한마디로 정리하면 **“선별 투자와 긴 호흡”**이다. 서울 상가·빌딩 시장은 단기적인 경기 흐름에 민감하지만, 장기적으로는 인구 및 자본이 밀집된 수도권 핵심시장으로서의 가치를 지닌다. 2025년에는 당장의 과열이나 침체 신호에 일희일비하기보다, 미래 가치를 보고 선제적으로 옳은 자산을 확보하는 안목이 요구된다. 아울러 리스크 관리 차원에서 충분한 현금흐름 확보와 시나리오별 대응계획을 마련해 두어야 할 것이다. 이러한 원칙 아래, 올해는 철저한 데이터에 기반한 시장 분석과 전문가적 통찰을 바탕으로 내부 역량을 결집해 한발 앞선 투자 전략을 실행해 나가야 한다. 2025년 서울 상가·빌딩 시장은 위험과 기회가 교차하는 무대이며, 준비된 투자자에게는 변화 속 수익 창출의 창이 될 것이다. 시장 흐름을 면밀히 읽고 유연하게 대응한다면 내실있는 성과를 거둘 것으로 기대된다.
엘토스/LTOS 코멘트
위험과 기회의 갈림길, 2025 서울 상가·빌딩 시장 미리 준비하기
수익률보다 중요한 건 ‘실질 수익’ – 서울 상업용 부동산 전문가 진단
서울 꼬마빌딩 투자, 철저한 물건 분석 없이는 위험하다
엘토스(LTOS)는 공인중개사 ‘만상(萬象)’과 건축가 ‘비온후풍경(OGL-Architects)’이 함께 만든 부동산, 건축 전문 서비스&솔루션 플랫폼입니다.
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