서울 아파트 시장 슈퍼사이클의 판별 방법과 분석
서울 아파트 시장이 다시 상승 사이클에 접어들었는지, 그리고 이를 어떻게 판단할 수 있는지에 대한 설명을 이어가겠습니다. 지난 1편에서 다뤘던 내용 중에서 방법론에 대한 설명이 다소 부족했던 것 같아 이번 영상에서는 좀 더 자세히 다뤄보겠습니다.
부동산 시장의 변곡점을 정확하게 분석하는 것은 매우 어려운 작업이지만, 머신러닝 기법을 활용해 일 단위 주택 가격 지수를 구축한 연구는 상당히 자랑스러운 결과물입니다. 머신러닝이 없었다면 이러한 분석 방법이 가능하지 않았을 것입니다. 관심 있는 분들은 제 박사 제자인 김석 박사와 공동 연구한 2023년 논문, 그리고 올해 박사 학위를 취득한 김진석 박사의 후속 논문을 참고하시면 더욱 상세한 내용을 확인할 수 있습니다.
1. 머신러닝을 활용한 가격 지수 분석 방법
서울 아파트 시장의 가격 변화를 보다 정확하게 포착하기 위해 두 가지 머신러닝 기법을 활용했습니다.
1.
디시전 트리(Decision Tree) 방법론
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가격 변화가 급격하게 이루어지는 패턴을 감지
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가격이 안정적인 상태에서 갑자기 상승 또는 하락하는 경우를 포착
2.
인공신경망(ANN, Artificial Neural Network) 방법론
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보다 부드러운 가격 변화를 분석
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단기적인 변동성을 줄여 전체적인 흐름을 파악
이 두 가지 기법을 앙상블(Ensemble) 기법으로 결합하여 새로운 가격 지수를 구축했습니다. 이를 통해 기존 계량경제학 기반의 가격 지수가 갖는 단점을 보완하고, 보다 정교한 가격 변화를 감지할 수 있었습니다.
2. 단기 및 장기 이동평균선 분석
단기 이동평균선과 장기 이동평균선을 비교하는 것은 단순한 방법처럼 보이지만, 부동산 시장에서는 중요한 변곡점을 찾아내는 데 매우 효과적인 도구입니다.
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단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 상향 돌파하는 경우 → 골든 크로스 (상승 신호)
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단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 하향 돌파하는 경우 → 데드 크로스 (하락 신호)
이러한 패턴을 과거 데이터에 적용해 보면, 서울 아파트 시장에서 여러 번의 슈퍼사이클이 존재했다는 것을 확인할 수 있습니다.
3. 과거 서울 아파트 시장의 주요 변곡점
2008년 글로벌 금융위기 → 데드 크로스 발생 → 하락 전환 2010년~2011년 → 금리 인하(5% → 2%)로 시장 안정화 → 일시적 골든 크로스 2010년~2013년 → 장기 하락기 → 데드 크로스 발생 2013년 3월 → 골든 크로스 발생 → 10개월간 상승세 2022년 초 → 시장 급락 → 데드 크로스 발생 2024년 2분기 → 다시 골든 크로스 발생위의 흐름을 보면, 과거에도 상승과 하락의 흐름이 반복적으로 나타났으며, 현재의 시장도 2013년과 유사한 패턴을 보이고 있다는 점이 흥미롭습니다.
4. 현재 시장의 전망: 급등 가능성은?
현재의 골든 크로스가 발생했다고 해서 단기간에 급격한 가격 상승이 반드시 나타나는 것은 아닙니다.
2013년 사례를 보면, 골든 크로스 발생 후 10개월간 완만한 상승세를 보였고, 실제 시장이 본격적으로 상승세로 전환된 시점은 2016년 이후였습니다.
따라서, 2024년 현재도 상승세의 초입에 들어선 것은 맞지만, 단기간 급등 여부는 추가적인 시장 흐름을 확인해야 합니다.
5. 강남 vs 노원: 서울 시장의 상승 주도 지역
서울 아파트 시장에서 상승장이 시작될 때 강남구가 주도하는 패턴이 반복적으로 나타났습니다.
이를 바탕으로 보면, 현재 강남에서 골든 크로스가 발생한 것이 상승장의 신호일 가능성이 높아 보입니다.
그러나 2022년 초와 같은 급격한 하락 변동을 감안할 때, 시장이 단기에 급등할 가능성보다는 장기간 완만한 상승 가능성이 더 크다는 점을 인지할 필요가 있습니다.
결론: 서울 아파트 시장의 향후 방향
2024년 2분기에 골든 크로스 발생 → 상승장 진입 가능성 확인 그러나 단기간 급등보다는 완만한 상승 가능성이 높음 강남구가 상승을 주도하는 패턴이 나타나는 중 과거 사례(2013년)와 비교 시, 본격적인 상승세는 몇 년 후에 나타날 수도 있음따라서, 현재 서울 아파트 시장에 대한 분석을 지속하면서도, 단기적인 시장 변동에 대한 과도한 기대보다는 장기적인 흐름을 관찰하는 것이 중요합니다.
