서울 아파트 시장, 변화의 흐름
(00:01) 안녕하세요, 김경민입니다. 2023년부터 현재까지 서울 아파트 시장의 흐름은 많은 시장 참여자들에게 혼란을 주고 있습니다. 2023년 상반기에는 가격이 상승했지만, 하반기에는 다시 하락하는 모습을 보였습니다. 그러나 2024년에 접어들면서 시장이 다시 변화하고 있습니다.
제 연구실의 분석에 따르면, 서울 아파트 시장은 슈퍼사이클(Super Cycle)에 진입한 것으로 보입니다. 슈퍼사이클이란 경제나 자산 시장에서 수년 동안 장기적으로 상승과 하락을 반복하는 거대한 주기를 의미합니다. 서울 아파트 시장의 경우, 2013년부터 2021년까지 장기 상승이 지속된 기간을 하나의 슈퍼사이클로 볼 수 있습니다. 그리고 2024년 4월 이후의 흐름을 보면, 다시 상승 슈퍼사이클에 진입하고 있다고 판단됩니다.
슈퍼사이클의 신호: 골든 크로스(Golden Cross)와 매매 거래량 증가
(01:04) 서울 아파트 시장이 새로운 상승 사이클에 접어들었음을 나타내는 두 가지 핵심 지표를 소개하겠습니다.
골든 크로스(Golden Cross) 발생2024년 4월, 서울 아파트 시장에서 골든 크로스가 발생하며 새로운 상승 신호가 감지되었습니다. 주식 시장에서 골든 크로스는 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 상향 돌파하는 지점으로, 강세장의 시작을 의미합니다. 이를 부동산 시장에 적용한 연구는 제 연구실이 최초입니다.
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머신러닝을 활용하여 서울 아파트 가격을 추정
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이를 바탕으로 새로운 일간/주간 단위 가격 지수를 개발
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20일 이동평균선을 활용해 단기 및 장기 흐름을 분석하여 골든 크로스 발생을 확인
이와 같은 방법으로 서울 아파트 시장에서 상승 신호가 확인되었습니다.
매매 거래량 비중 증가(02:08) 시장의 또 다른 변화는 총 거래량 중 매매 거래량 비중이 증가하고 있다는 점입니다. 부동산 시장에서 거래량은 매매와 임대로 나뉘는데, 매매 거래량이 증가한다는 것은 많은 시장 참여자들이 가격 상승을 기대하고 있음을 뜻합니다.
예를 들어, 전세 가격이 급등하면 차라리 집을 매매하는 것이 낫다고 판단하는 소비자가 늘어납니다. 이러한 현상을 **테뉴어 초이스(Tenure Choice)**라고 합니다. 최근 서울 아파트 시장에서 매매 거래량이 증가하고 있는 것은 슈퍼사이클 진입의 또 다른 신호로 볼 수 있습니다.
서울 아파트 시장, 과거와 다르다
(03:13) 위에서 소개한 두 가지 지표인
골든 크로스 발생 매매 거래량 비중 증가이 두 가지 신호는 서울 아파트 시장이 과거와는 다른 국면에 진입했음을 의미합니다. 다만, 이번 슈퍼사이클 진입이 2020~2021년처럼 단기간의 급등을 의미하는 것은 아닙니다.
다음 영상에서는 서울 아파트 시장의 과거 슈퍼사이클 변화와 현재 시장을 더욱 구체적으로 분석해보겠습니다.
앞으로 시장이 어떻게 전개될지 관심 있는 분들은 계속 지켜봐 주세요!