개요
최근 정부가 발표한 『재건축·재개발 촉진을 위한 특례법』이 부동산 시장에서 큰 화제를 모으고 있다. 본 보고서에서는 이 법안의 핵심 내용을 명확하게 정리하고, 어떤 단지·구역에 우선적으로 적용되는지 분석한다.
목차
1.
주요 특례법 내용 및 취지
2.
적용 대상 및 범위 분석
3.
용적률 완화 및 경과조치
4.
기존 법령의 개정사항 요약
5.
결론 및 향후 전망
주요 특례법 내용 및 취지
•
정식 명칭: 『재건축·재개발 촉진을 위한 특례법』
•
핵심 목적:
① 정비사업 절차의 간소화
② 용적률 상향을 통한 사업성 제고
③ 기타 규제 완화
•
현황: 현재 법안은 발의된 상태이며, 국회 통과 여부는 미정
특별법 우선적용 원칙•
특례법은 기존 법률과 충돌할 경우 우선 적용됨.
적용 대상 및 범위 분석
『재건축·재개발 촉진을 위한 특례법』은 다음의 정비사업 법률에 영향을 미침.
적용 법률 | 적용 여부 |
도시 및 주거환경정비법(도정법) | 적용 |
노후계획도시 특별법(1기 신도시) | 적용 |
도시재정비촉진특별법(뉴타운 사업) | 적용 |
빈집 및 소규모주택정비 특례법(가로주택정비 등) | 미적용 |
•
즉, 대부분의 재개발·재건축 사업이 영향을 받으며, 소규모 정비사업은 제외됨.
용적률 완화 및 경과조치
특례법의 주요한 변화 중 하나는 용적률 상향임.
구분 | 기존 용적률 | 변경 후 용적률 |
일반 3종 주거지역 | 최대 300% | 330% (1.1배) |
역세권 3종 주거지역 | 최대 360% | 390% (1.3배) |
•
적용 기한: 법안 통과 후 3년간 한시 적용
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경과 조치:
◦
2024년 8월 8일(88대책 발표일) 이전에 이미 사업시행계획인가 신청 또는 인가를 받은 곳은 용적률 완화 적용 대상에서 제외됨.
◦
이후 신청 구역은 용적률 완화 가능하며, 조합 설립 후에도 변경인가로 용적률을 상향 조정할 수 있음.
◦
인동 간격 규제 또한 일부 완화 예정
기존 법령의 개정사항 요약
특례법과 함께 기존 『도시 및 주거환경정비법』 일부 규정도 변경됨.
•
조합설립 동의율 완화
구분 | 현행 | 개정 후 |
전체 동의율 | 75% | 70% |
동별 동의율 | 과반수(50%) | 1/3 이상(약 33.4%) |
•
국민주택규모 공급 비율 폐지
◦
기존: 재개발(80%), 재건축(과밀억제권역 60%) 등 의무화
◦
개정: 규정 삭제, 지방자치단체가 조례로 자율 결정
결론 및 향후 전망
현재까지의 내용을 종합하면 다음과 같음.
•
장점
◦
재건축·재개발 사업 추진 속도 향상 기대
◦
용적률 완화로 사업성 개선 및 공급량 확대 가능
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한계 및 리스크
◦
특례법 통과 여부 불투명
◦
사업 인가 시점에 따라 혜택 차등으로 사업 주체 간 갈등 가능성 존재
◦
지역별 규제 완화 수준의 편차에 따른 시장 혼란 우려
•
향후 전망
◦
법안 통과 시 재건축·재개발 시장 활성화 및 공급 확대 예상
◦
시장 참여자들은 인가 시점 및 지자체별 조례 제정 동향을 면밀히 모니터링 필요
요약
『재건축·재개발 촉진을 위한 특례법』은 재개발·재건축 사업의 절차 간소화와 용적률 완화를 주요 골자로 하며, 관련된 기존 법률의 개정과 함께 부동산 시장에 큰 변화를 예고하고 있다. 그러나 법안 통과 여부는 아직 미지수이며, 적용 시기와 조건에 따라 사업별로 혜택에 큰 차이가 발생할 것으로 전망된다.
